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1: みつを ★
http://toyokeizai.net/articles/-/203602

2018年01月06日
筑紫 祐二 : 東洋経済 記者

「このままでは、20年後の大規模修繕計画を乗り切れない」

東京都江戸川区にある築10年、160戸のマンションで理事長に就任した山本雄一さん(仮名)は、人知れず焦燥感を抱いていた。

高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めているのだ。

空き駐車場は住民のサイフの問題になる

山本さんのマンション敷地内には機械式立体駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。

今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。一方、このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円。このまま手をこまぬいていれば、年間490万円近くの収入が不足する。20年間では9800万円も不足する計算だ。駐車場収入の一部は月々の管理費にも充当されているため、収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。

つまりこのままでは、20年後に駐車場の更新だけで住民1戸当たり60万円超の一時金が必要になるというわけだ。大規模修繕計画は十数年前に立てたものであり、現在の人件費高騰や資機材値上がり分はもちろん、消費増税分も考慮されていない。これからさらに駐車場の空きが増えれば60万円では確実に足りない。

だが、駐車場が空いているかどうかはクルマを所有していない住民は気づきにくい。また、空き駐車場が将来のマンション、ひいては自分たちのサイフの問題に直結していることに思いが至らない人も多い。
(リンク先に続きあり)

2: 名刺は切らしておりまして
機械式やめればいいんじゃないの?
必要台数減ってるんでしょ?

3: 名刺は切らしておりまして
修繕計画は9割駐車場が埋まってないと成り立たない
そこに早期に気付く、そこそこの住人がそのマンションにいるかどうか

5: 名刺は切らしておりまして
こんなの東京周辺だけの問題じゃね

6: 名刺は切らしておりまして
あと、マンションの管理人も不足してるからなw
これ以上マンション建てても管理人の人件費が上がりまくってどうしようもなくなる。

12: 名刺は切らしておりまして
空いている所は「コインパーキング」にすればええのに。

79: 名刺は切らしておりまして
>>12
共用部で利益出しちゃうと税金関係がややこしくてね

コインパーキングが許されるなら駐車場に民泊用の小屋を建てた方がいいなw

86: 名刺は切らしておりまして
>>12
住宅街のコインパーキングなんて、ほとんど収益見込めないんだよ

14: 名刺は切らしておりまして
結局、駐車場をリプレースできず、故障した部分だけちまちま修繕して使うことになる?

156: 名刺は切らしておりまして
>>14
機械式駐車場で、例えば歯車の歯がかけました。車は移動できませんって場合にちまちま稼働てできるの?

16: 名刺は切らしておりまして
空き駐車場を住民以外に貸せばいいよ

46: 名刺は切らしておりまして
>>16
車なし住民が退去して車有り住民といれかわったらどうするんだ?

55: 名刺は切らしておりまして
>>46
駐車場が機械式だろうがなかろうが、そのマンションに入ったら修繕費も払わないといけない契約なんだよ。
詳しくいうと、機械式駐車場も共用スペースとみなされる。
共用スペース費用は、マンション住民均等に負担しなければならない。
法律で決められてるんですよ。
嫌なら住むな、これしかないw

158: 名刺は切らしておりまして
>>46
非住民用の契約を月極にしておけば良いだろ?

で新規住人が希望出したら、月極には契約更新しないと通知して、そのタイミングで入れ替え。

17: 名刺は切らしておりまして
金は払うから、大型二輪を置かせてくれ。何故、俺のマンション駐車場は小型二輪以下の限定やねん(´・ω・`)

19: 名刺は切らしておりまして
>>17
ペットも同じ
大概は大型犬の飼育はNG
スペースの問題だろ

20: 名刺は切らしておりまして
>>17
いたずらで問題が発生しやすいし、解決もしにくいからじゃね?
小型なら問題が発生しても解決しやすい。
小型ってのは保険のファミリー特約範囲の125未満か?

21: 名刺は切らしておりまして
>>17
自分で防犯カメラ設置して防犯と監視にも協力するって申し出たら?
そのくらいやれば考えてくれるんじゃね?

22: 名刺は切らしておりまして
居住者以外に貸せばいいだけ
マンションの管理組合って建前論に終始するから
あれもダメこれもダメで話が堂々巡りする

26: 名刺は切らしておりまして
>>22
税金掛かって会計区分は別
外部利用者の管理も難しい
管理人がほぼ常駐でないと、
外部に貸し出す駐車場は思っている以上に難しいぞ

54: 名刺は切らしておりまして
>>22
駐車場借りたい外部の人も減ってきてるよ。
うちのマンション、数年前に外部の月極め45,000円から40,000円に引き下げて周辺相場よりやや安くしたけどまだ空いてるもん。

27: 名刺は切らしておりまして
機械式駐車場の維持費、点検費、交換費用が高いし安全とは言えない。
ヨーロッパには有り得ない機械式を採用したのが良くなかった。
しかし自走式に変更するにしろより良い方法はあるはず。

29: 名刺は切らしておりまして
うちはマンション購入時に機械式駐車場やゲストルームとか専用ジムとか温泉付きとか
将来問題になりそうな要素の少ないところで探したわ

使わない施設に他人と共有財産増やすとか
プラスにとらえる人って頭に花咲いてんのかね

32: 名刺は切らしておりまして
自動運転で20年後に駐車場は必要無くなるから法律も変わると思うけど
マンションは色々とリスクあるね

41: 名刺は切らしておりまして
>>32
何故、自動運転が普及したら駐車場が要らなくなるのか教えて下さいm(._.)m

43: 名刺は切らしておりまして
>>41
スマホで呼べば自家用車を保有するより圧倒的に安い料金でレンタル出来る車がすぐに来てくれるようになるから

36: 名刺は切らしておりまして
地方都市だと11階建てとかでもタワマン扱いの立派なマンションだけど
そこ駐車場ないんだよな、修繕とか考えてないって事なんかね

38: 名刺は切らしておりまして
俺が住んでるマンション(13棟約600戸)では、数年前に
8億円ぐらいかけて機械式駐車場を自走式につくりなおした。

40: 名刺は切らしておりまして
マンションはオワコン

42: 名刺は切らしておりまして
>>40
田舎の戸建てこそオワコンだろ

44: 名刺は切らしておりまして
機械式立体駐車場は下をシェルターに改造すれば良いわ。

49: 名刺は切らしておりまして
駐車場があれば維持費などの負担が大変、なければ路駐で周囲に迷惑かける。なんとも身勝手な人達だなぁ。

51: 名刺は切らしておりまして
>>49
機械式でなければよいだけだろ

52: 名刺は切らしておりまして
マンションの駐車場は別の問題もあったな
建築容積率の関係で不要な駐車場売ったら違法建築になったマンションとか

53: 名刺は切らしておりまして
マンションは大規模修繕で詰むからな
これからAIで大量リストラもありえるからさらにやばいわ
カツカツでローン組んでるやつとか

56: 名刺は切らしておりまして
修繕費の積立なんて不可能だろう
他人から集金を行うことがどれほど大変か分かってないのかね

60: 名刺は切らしておりまして
これ駐車場だけの問題じゃないからな。
共用部分全体、また大規模修繕全てに共通する問題。
これらに全員が100%同意して一致して協力することなんて不可能。

また、数十年後に備えた積立というのも、
価格や法令等の変化を考慮すれば、かなり危ういと言える。
想定より価格が高く修繕できません、法令の改正で想定通りの修繕や改修ができません。
こんなのが出てくるわけ。

自分の家庭だけなら、小回りがきくという意味で、対応は可能だが、
マンション全体となると個々の事由にしばられ何もできなくなる。
全員の一致や同意なんてまず得られない。
そして金を出せない奴の負担分は、結局他の住人が負担することなる。
ある意味、他人の財布と自分の財布がごちゃまぜになるのがマンションという住み方。
貧困家庭、行方不明や、痴呆の老人が負担できない分は残った他の住人で負担することになる。

62: 名刺は切らしておりまして
地主とかもそうだけど何の生産性もないやつのために
何で高い家賃払ったりわざわざ車買って駐車場に入れなきゃならん
お前らは働かずに楽して稼ぎたいだけだろ

64: 名刺は切らしておりまして
マンションが乱立している都心も、これから急速に高齢化が進むからな。
年金以外に収入が無いような老人だらけのマンションが大規模修繕できるのだろうか。
というそもそも痴呆老人だらけで適切なマンションの自治が可能なのだろうか。

日本の高齢化はまだまだこれからが本番だってことを考えると、
スラム化したマンションがものすごい増えるかもしれないね。

81: 名刺は切らしておりまして
>>64
日本の政治って本当に目先の金儲け事しか考えてないよな
50年先、せめて20年先の事想定して物事決めろよと思うわ
少子化で学生の数減るのわかってて大学ポコポコ作ったり、高齢化に人口減少分かってんのにマンション大量に作らせたり

地方大学みたいに足りない学生は海外から金払って連れてくるみたいに、
空きマンションも外国人優遇してでも埋めるつもりなんじゃねーかと

66: 名刺は切らしておりまして
大変なのは、金のかかる物事はなかなか決まりづらいってことだね
大規模修繕で、各戸100万臨時でおねがいします、はいわかりました
とスムーズにいくはずないからね

68: 名刺は切らしておりまして
>>66
話し合いができるのならまだマシ。
痴呆で話ができないとか、老人ホームに入ったらしいが行方不明とか、
オーナーが外国人で連絡できないとか、言葉が通じないとか、
こういったマンションの自治能力を超えた事例にどう対処していくんだろうな。

まぁ実務を考えれば、結局残った人で負担していくしか無いわけだけどさ。
日本の人口動態を考えれば、その残った人も年金しか収入がない老人だらけになるわけ。

どうするんだろうね?どうにもならないように見えるけどね。

69: 名刺は切らしておりまして
駐車場はともかくごてごて共用部にいろんな施設付いてるマンションは地雷確定だわな
ジムやゲストルームなんて最初のうちは面白がって使うが3年もすれば使わなくなる
分譲なんてリスクばかりで良い点がない数年ごとに賃貸を移り住むのが賢いと思うわ

70: 名刺は切らしておりまして
俺の買った中古マンションは
築25年弱、
駅徒歩8分、
300戸強、
自走式2階建駐車場、
管理修繕費18000円、
3LDK、
1600万、

家賃11万で貸してる

71: 名刺は切らしておりまして
江戸川区で機械式でこの料金設定がそもそも無理がある。
色々あるし間違ってる

73: 名刺は切らしておりまして
機械式は時間がかかるから面倒くさい。

80: 名刺は切らしておりまして
山手線内側の高層マンションで地下駐車場の空きが目立ってきて
その三分の一をトランクルームに変更したところを知っているわ。
同意を取りらなくてはならなかったが、高齢化で車が要らなくなったから
すんなり決まった。億ションでベンツが多いところだったけれどね。
住民も収益性のあるトランクルームにできたので良かったと言っていた。

82: 名刺は切らしておりまして
>駐車料金は平均で月2万7000円

これに車の税金や維持費がかかるわけだろ?
衣食住に遊行費に通信費やらを払ってたら年収800万円程度だと全く貯蓄が出来ないね
貧困老人まっしぐらだなw

83: 名刺は切らしておりまして
こういうのがあるから安いマンションは買うなって言ってるんだけどな
貧乏人と財産を共有するなんて恐ろしいことになるの分かりきってる
買うならまともな人が住んでるとこにしなきゃ

84: 名刺は切らしておりまして
マンションなんて全て賃貸形式にしたらいいのに
修繕も簡単になるでしょ

87: 名刺は切らしておりまして
>>84
デベロッパーがいやがる
早く現金化したいから分譲しているので

89: 名刺は切らしておりまして
ワコーレロイヤルガーデン北本という恐るべきマンションをお前等は知らない。

94: 名刺は切らしておりまして
駐車場に月27,000円払うなんてアホとしか言いようがない。
マンション駐車場は補修もしやすい自走式のしっかりしたRCやSRCで精々3階建てまで。
狭い敷地に機械式3段がギッシリとズラリと並ぶなんて最低のマンションだよ。
駐車料金は積立金含めても10,000円まで。
それくらいのもんやろ。
それともこのマンションは億ションかよ。

95: 名刺は切らしておりまして
周りの住民に貸せばいいのに バカかよ

98: 名刺は切らしておりまして
>>95
よほど値下げしないと誰も借りないよ不便だしな

99: 名刺は切らしておりまして
こんなの10年以上前から問題になってるよな。ここ10年でマンション買って駐車場問題意識してないやつなんて誰もいないだろ。まともなデベなら駐車場のリスクを説明するし。
いったい何が知られざるなのか?

101: 名刺は切らしておりまして
エレベーターや機械式駐車場は維持費がバカにならない。マンション本体のローンだけ考えてると共用設備費で痛い目にあう。

105: 名刺は切らしておりまして
純粋に高いだけ
27000円ってどこのブルジョアだよ
出せて15000円だわ

106: 名刺は切らしておりまして
マンションは新築で買って、最初の大規模修繕後に売って住み替える
終の棲家には出来ない住居なんだよ
特に最近の安物件は絶対に二回目の大規模修繕には耐えられない額しか
修繕積立金が設定されていないからな

109: 名刺は切らしておりまして
新築で買えば、30年か50年ぐらい補修なしで住めるもんじゃないの?
一軒家より条件悪くね?

110: 名刺は切らしておりまして
管理組合は特殊法人扱いで管理費収入は全額無税
外部に対して営業収入があると普通法人となって法人税が掛かり
駐車場収入よりも大きな税金が取られて損

113: 名刺は切らしておりまして
一軒につき一台分の駐車場も分譲しとけばいいじゃん
法律的になんか問題あるの

116: 名刺は切らしておりまして
うちの分譲マンション最初から駐車場ゼロ
1,2階がトヨタの販売店で一見駐車場有りっぽく見えるが住民分は無い
12階建て築30年全72戸駅前商業地区県道沿い駅徒歩5分
駅と反対側徒歩5分に駐車場借りてたが子供が成長したので車手放した
全然不便してない
住民皆そんなかんじで子育て中は車維持し高齢化で手放してる
徒歩5分で借りてた駐車場のすぐ先にはトヨタレンタカーもあるし

117: 名刺は切らしておりまして
マンションは駐車場あっても不便だからな
荷物の上げ下ろしとか恐ろしく不便
なんであんなに不便で区分所有なんてものが戸建と大して変わらん価格で売れるのか謎だよ

119: 名刺は切らしておりまして
新築で買っても、15年くらいで中規模改修、その後も同じくらいたつと、外壁塗り替えなんかが
発生する。これは、戸建ても同じ。戸建てはやらない人もいるだけ。マンソンは手入れが良ければ
45年ほど価値が残るけど、戸建ては25年で基本土地値マイナス解体費

122: 名刺は切らしておりまして
>>119
実家は水回り以外ノーメンテだけど45年持ってるな

25年でつぶす戸建てはまず見ないわ

143: 名刺は切らしておりまして
>>122
流石にそれはどっか腐ってる気が
どうやっても塗装は15年で駄目になるよ

で、塗装駄目になった所から雨水入って
段々朽ちていくのがパターン
ある日突然雨漏りとか起きて、
開けてみたら屋根張替えとかになりかねんので
ちゃんとメンテした方が結果的に安くつく
ぶっ壊し時期が確定してるなら別だが

123: 名刺は切らしておりまして
マンションの理事になってヤバイと思ったこと
持ち家となってるが結局は管理会社からの賃貸
修繕や管理費などの費用は管理会社の言いなり
金をかけて建物の見かけを良くしたい住人と節約して費用を押さえたい住人が一緒に暮らすのはムリ

124: 名刺は切らしておりまして
一戸建て住宅なら車一台毎に車庫証明が必要なので
最低でも戸数ぶんの駐車場の設置の義務は当たり前。
※駐車スペースは後から増やせない
少なくとも規制を緩和して解決すべき問題ではない。

125: 名刺は切らしておりまして
戸建てと違ってマンションは買い物してもクルマを横付けできない、
大変なんだよな

127: 名刺は切らしておりまして
>>125
タワマンだと荷物専用エレベーターに車横付けして台車に乗せて高層階に運ぶの見たことあるけど凄く面倒

126: 名刺は切らしておりまして
採算取れなくなったらその分稼働させなければいいだけじゃないの
それじゃすまないの?

129: 名刺は切らしておりまして
1000世帯クラスのマンションでも、
15台のカーシェアで需要の96%は満足できます。

130: 名刺は切らしておりまして
>>129
さすがにそれは無いよ
あるとしたら最初からその条件で購入した場合だけ

133: 名刺は切らしておりまして
>>130
現実の実験結果に基づいているので。
ちなみにカーシェアは使いたくない人は考慮されていない。
単純に利用状況から必要台数を割り出しただけの実験結果ね。
ソースがいるなら自分で探して。

137: 名刺は切らしておりまして
クリスマスイブに機械式駐車場が故障して入出庫できなくなったタワマンがあってだな…

138: 名刺は切らしておりまして
まあでもこの問題は東京都だけの問題だろうから
行政を巻き込むのは難しそうだな

140: 名刺は切らしておりまして
新車売れてるって聞いたぞ
もうすぐ埋まるだろ

145: 名刺は切らしておりまして
車買えないような層が住むqマンション価値ねえよw

146: 名刺は切らしておりまして
27000円/月って安いな
うちは1万高いけどまだ値上げしたそうだ

147: 名刺は切らしておりまして
マンションの住民が駐車しないから仕方なく値上げすると
今まで駐車していた住民が近所の別の駐車場と契約して出ていくという悪循環

148: 名刺は切らしておりまして
うちのマンションでも同様の問題が持ち上がり、機械式駐車場の一部を撤去して平置き駐車場にした
機械式駐車場のメンテナンス費用が削減できたのは大きなメリット

150: 名刺は切らしておりまして
20以上の駐車場があるとそれだけで収入が年数百万になるからな。
それを頭に入れて修繕積み立てをやると空きが出ると洒落にならない。
うちのマンションは80部ある中堅マンションだけど、駐車スペースが
そもそも10もないし、付近に駐車場がないから、基本いつも満車状態
だけど、それでも空きが出ないかみんなドキドキしてるわ。

161: 名刺は切らしておりまして
近々としてシェアリング、未来的には自動運転のタクシーなどで
駐車場も車も所有の必要がどんどんなくなる

163: 名刺は切らしておりまして
維持管理費が必要で経年劣化する機械式の立体駐車場なんて作るのがそもそもの間違いだ

165: 名刺は切らしておりまして
一方中国人は民泊とレンタカー置き場にした


マジでこれ規制できないだろ

168: 名刺は切らしておりまして
先ずは、空いている理由を明確にするだね。

周辺駐車場より2割位安ければ、普通なら空きは出来ないと思うよ。
周辺と差が無ければ、便利な所を借りる住人も出てくる。

値下げて増やせるなら満状態にして、収入減は160世帯で割れば、少しの値上げで済む。
大規模修繕の費用を駐車場収入に乗せすぎているのはマズイ。

170: 名刺は切らしておりまして
うちのマンションは空きが多いから一部をコインパーキングに改装してたよ。
想定以上に収入が多いって言ってた。

175: 名刺は切らしておりまして
駅遠の場所に住んでると、車購入維持費や家族送迎なども必要だから、
支出の総額で高くついて、家族の負担も大きいんだよね。

179: 名刺は切らしておりまして
どうせ車必要な人は駐車場があるマンションを借りるだろうから、義務を無くせば?

代わりに駐車違反の罰則と罰金をかなり厳しくしないといけないけど

180: 名刺は切らしておりまして
ウチのマンションは55戸に45台だけど満車だよ。
築20年で高齢化はしてるけどね。

駐車料金は月7000円で、大規模修繕積立は管理費を増額して順調。